不動產(chǎn)出租免租與轉(zhuǎn)租這兩個特殊形式有哪些涉稅事項呢

　　不動產(chǎn)出租過程中有免租期、轉(zhuǎn)租等特殊事項，那么這些特殊事項應(yīng)該如何進行涉稅處理呢？如何才能規(guī)避涉稅風(fēng)險？小編下面為大家分享免租、轉(zhuǎn)租的涉水分析，供大家參考。

　　一、免租收入涉稅分析

　　（一）增值稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第七條：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

　　根據(jù)上述規(guī)定，可以明確：對于出租土地或房屋等不動產(chǎn)，如果中約定有免租期的，免租期間無需視同銷售，也就是說免租期間無需視同銷售繳納增值稅。

　?。ǘ┓慨a(chǎn)稅

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　出租房屋，免租期間的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除一定比例（10%-30%）后的余額，按1.2%繳納房產(chǎn)稅。

　　（三）印花稅

　　根據(jù)《印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）印花稅稅目表的列舉及相關(guān)規(guī)定。房屋租賃合同，按租賃金額的千分之一貼花，那么，免租期間沒有租賃金額，所以僅需就合同注明的租金收入總額貼花。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)所得稅

　　根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》　第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

　　租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。免租期間不屬于承租人應(yīng)付租金的日期。因此，不動產(chǎn)出租免租期間，在企業(yè)所得稅中無需確認租金收入。

　　（五）案例

　　2016年10月，某公司將一棟樓房對外出租（該樓原值150萬元（含土地），面積2000平方米，年租金120萬元，租期五年租金總額。出租約定：2016年10-12月為免租期，租戶需要對所租門面進行裝修。從2017年1月份始正常交租金。租金總額（120*5-30）=570萬元。則2016年10月-12月涉稅情況如下

　?。?）增值稅：免稅。

　?。?）印花稅：570萬元*0.1%=5700元

　　（3）房產(chǎn)稅：150萬元*（1-30%）*1.2%*3/12=3150元

　?。?）企業(yè)所得稅：免稅。

　　二、轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)涉稅分析

　　（一）增值稅

　　《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國稅總局2016年第16號公告）第二條：取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

　　“各種形式”中包括以租賃方式取得的不動產(chǎn)。所以，以租賃方式取得不動產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的收入，也需要繳納增值稅。

　?。ǘ┓慨a(chǎn)稅

　　1. 轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

　　前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）”。因此，國務(wù)院通過列舉的方式在條例中就房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人加以了明確。除此之外的一切人，均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。所以，轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　2. 轉(zhuǎn)租收入不需要再繳納房產(chǎn)稅。《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。這里所指房屋的租金收入應(yīng)當是以出租房屋的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人即房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)取得的所有收入為計稅依據(jù)。所以，轉(zhuǎn)租收入不需要再繳納房產(chǎn)稅。

　                                                                                       來源：每日稅訊精選 作者：劉海湘